Ile kosztuje darowizna u notariusza w 2026? Pełny przewodnik
Ile kosztuje darowizna u notariusza w 2026? Kompletny przewodnik
Darowizna nieruchomości to jeden z najpopularniejszych sposobów przekazania mieszkania czy domu bliskim. W 2026 roku wiele rodzin zastanawia się, ile kosztuje darowizna u notariusza i jakie formalności trzeba spełnić. Dobra wiadomość? Dla najbliższej rodziny darowizna może być całkowicie zwolniona z podatku - niezależnie od wartości nieruchomości.
Ten przewodnik powstał z myślą o osobach planujących przekazanie nieruchomości w drodze darowizny. Znajdziesz tu aktualne stawki taksy notarialnej, informacje o podatkach, kompletną listę dokumentów oraz praktyczne porady. Jako biuro nieruchomości działające w Łodzi, szczególnie skupimy się na lokalnej specyfice.
Czym jest darowizna nieruchomości?
Darowizna to umowa, na mocy której jedna strona (darczyńca) zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz drugiej strony (obdarowanego). W przypadku nieruchomości oznacza to nieodpłatne przekazanie własności mieszkania, domu czy działki.
Podstawa prawna
Darowizna jest uregulowana w Kodeksie cywilnym w artykułach 888-902. Kluczowe zasady to:
Forma umowy:
- Darowizna nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego - jest to wymóg bezwzględny
- Bez aktu notarialnego umowa darowizny nieruchomości jest nieważna
- Darczyńca musi wyrazić jasną wolę obdarowania
- Musi być bezpłatna (brak ekwiwalentu)
- Może być odwołana w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego (do 2 lat od zdarzenia)
- Prawo własności przechodzi na obdarowanego w momencie podpisania aktu notarialnego
Kiedy warto darować mieszkanie?
Darowizna nieruchomości sprawdza się w wielu sytuacjach życiowych. Oto najczęstsze przypadki:
Przekazanie majątku dzieciom lub wnukom
To najpopularniejszy powód darowizny. Rodzice lub dziadkowie chcą jeszcze za życia przekazać nieruchomość następnemu pokoleniu. Korzyści:
- Brak podatku dla najbliższej rodziny (grupa 0)
- Jasne uregulowanie spraw majątkowych
- Uniknięcie późniejszych konfliktów spadkowych
Przekazanie między małżonkami
Darowizna między mężem a żoną również jest zwolniona z podatku. Często stosowana przy:
- Regulowaniu sytuacji prawnej nieruchomości kupionej przed ślubem
- Planowaniu majątkowym
- Zabezpieczeniu współmałżonka
Sytuacje biznesowe
Czasem darowizna służy celom biznesowym:
- Przekazanie nieruchomości firmowej członkowi rodziny
- Restrukturyzacja majątku rodzinnego
- Optymalizacja podatkowa (w granicach prawa)
Kiedy lepiej wybrać inną formę?
Darowizna nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem:
- Sprzedaż - gdy zależy Ci na uzyskaniu środków finansowych
- Testament - gdy chcesz zachować kontrolę nad nieruchomością do końca życia
- Umowa dożywotnia - gdy chcesz przekazać nieruchomość, ale zapewnić sobie prawo zamieszkiwania
Ile kosztuje akt notarialny darowizny?
To pytanie pada najczęściej. Koszty darowizny u notariusza składają się z kilku elementów, z których najważniejsza jest taksa notarialna.
Tabela stawek taksy notarialnej 2026
Stawki maksymalne określone są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości:
| Wartość darowizny | Taksa notarialna |
|---|---|
| Do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000 - 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 000 - 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000 - 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000 - 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000 - 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł |
Limity maksymalne
Istnieją górne limity taksy:
- Ogólnie: maksymalnie 10 000 zł
- Dla grupy I podatkowej (rodzina): maksymalnie 7 500 zł
VAT od taksy notarialnej
Do podanych kwot taksy notariusz dolicza 23% VAT. To ważne przy kalkulacji całkowitych kosztów.
Przykład obliczenia - mieszkanie 400 000 zł
Obliczmy także dla typowego mieszkania w Łodzi o wartości 400 000 zł:
- Taksa bazowa: 1 010 zł (dla wartości do 60 000 zł)
- Nadwyżka: 400 000 - 60 000 = 340 000 zł
- 0,4% nadwyżki: 340 000 x 0,004 = 1 360 zł
- Taksa łącznie: 1 010 + 1 360 = 2 370 zł
- VAT 23%: 2 370 x 0,23 = 545 zł
- Razem taksa z VAT: około 2 915 zł
Dodatkowe koszty u notariusza
Oprócz taksy notarialnej zapłacisz:
| Element | Orientacyjny koszt |
|---|---|
| Opłata sądowa (wpis do KW) | około 500 zł |
| Wypisy aktu notarialnego (2-3 szt.) | 300-500 zł |
| Podatek od darowizny | 0 zł (grupa 0) lub wg stawek |
| Razem dodatkowe | 800-1000 zł |
Całkowity koszt darowizny mieszkania 400 000 zł w rodzinie
| Element | Kwota |
|---|---|
| Taksa notarialna | 2 370 zł |
| VAT 23% | ~545 zł |
| Opłata sądowa (wpis KW) | ~500 zł |
| Kopie aktu (2-3 szt.) | 300-500 zł |
| Podatek od darowizny | 0 zł (grupa 0) |
| RAZEM | 3 500 - 4 000 zł |
Podatek od darowizny - grupy podatkowe
Podatek od darowizny to kluczowy element kosztów - szczególnie dla osób spoza najbliższej rodziny. System podatkowy działa w oparciu o grupy podatkowe.
Grupy podatkowe w 2026 roku
| Grupa | Kto należy | Kwota wolna od podatku |
|---|---|---|
| Grupa 0 | Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha | BRAK PODATKU (pełne zwolnienie) |
| Grupa I | Dalsi krewni, osoby w gospodarstwie domowym | 36 120 zł |
| Grupa II | Inne osoby | 27 090 zł |
| Grupa III | Osoby trzecie, podmioty gospodarcze | 5 733 zł |
Stawki podatku dla grup I-III
Jeżeli przekroczysz kwotę wolną, podatek oblicza się według progresywnej skali:
Grupa I (dalsi krewni):
- Od 11 833 zł do 23 665 zł: 355 zł + 5% ponad 11 833 zł
- Powyżej 23 665 zł: 946,60 zł + 7% ponad 23 665 zł
- Od 11 833 zł do 23 665 zł: 828,40 zł + 9% ponad 11 833 zł
- Powyżej 23 665 zł: 1 893,30 zł + 12% ponad 23 665 zł
- Od 11 833 zł do 23 665 zł: 1 420 zł + 16% ponad 11 833 zł
- Powyżej 23 665 zł: 3 313,20 zł + 20% ponad 23 665 zł
Przykład - darowizna dla osoby trzeciej (grupa III)
Darowizna mieszkania 400 000 zł dla znajomego (grupa III):
- Kwota wolna: 5 733 zł
- Podstawa opodatkowania: 400 000 - 5 733 = 394 267 zł
- Podatek: 3 313,20 + (394 267 - 23 665) x 20% = 3 313,20 + 74 120,40 = 77 433,60 zł
Zwolnienia z podatku dla najbliższej rodziny
To najważniejsza informacja dla większości osób planujących darowiznę: dla najbliższej rodziny (grupa 0) darowizna jest całkowicie zwolniona z podatku, niezależnie od wartości nieruchomości.
Kto należy do grupy 0?
- Małżonek (mąż, żona)
- Zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki)
- Wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie)
- Pasierb
- Rodzeństwo (brat, siostra)
- Ojczym
- Macocha
Warunek zwolnienia - zgłoszenie SD-Z2
Aby skorzystać ze zwolnienia, należy:
- Zgłosić darowiznę do Urzędu Skarbowego na formularzu SD-Z2
- Termin: 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego
- Forma: formularz SD-Z2 można złożyć osobiście, wysłać pocztą lub elektronicznie
Konsekwencje niezgłoszenia
Jeżeli nie zgłosisz darowizny w terminie:
- Tracisz prawo do zwolnienia
- Musisz zapłacić podatek według stawek dla grupy I
- Możesz być obciążony odsetkami
Darowizna a zachowek - co musisz wiedzieć
Planując darowiznę, warto pamiętać o zachowku - to częsty powód rodzinnych sporów.
Czym jest zachowek?
Zachowek to ustawowa ochrona najbliższych członków rodziny przed całkowitym pominięciem w spadku. Przysługuje:
- Zstępnym (dzieciom, wnukom)
- Małżonkowi
- Rodzicom spadkodawcy
Wysokość zachowku
- Standardowo: 1/2 wartości udziału spadkowego
- Dla małoletnich i trwale niezdolnych do pracy: 2/3 wartości udziału spadkowego
Jak darowizna wpływa na zachowek?
Kluczowa zasada: Darowizny doliczane są do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku.
Przykład:
- Rodzic ma dwoje dzieci: A i B
- Rodzic daruje mieszkanie warte 400 000 zł dziecku A
- Po śmierci rodzica majątek wynosi 100 000 zł
- Masa spadkowa do obliczenia zachowku: 400 000 + 100 000 = 500 000 zł
- Dziecko B może dochodzić zachowku od dziecka A
Jak się zabezpieczyć?
- Umowa o zrzeczenie się zachowku - notarialna umowa z uprawnionymi
- Doliczenie zachowku do darowizny - obdarowany zobowiązuje się do wypłaty
- Darowizna z dłuższą perspektywą - darowizny sprzed 10 lat nie doliczane do masy spadkowej (dla osób niebędących spadkobiercami)
Darowizna z dożywociem - alternatywa
Często mylona z darowizną, umowa dożywotnia to osobna forma przekazania nieruchomości z jednoczesnym zabezpieczeniem sobie prawa do zamieszkiwania.
Różnice między darowizną a dożywociem
| Aspekt | Darowizna | Umowa dożywotnia |
|---|---|---|
| Charakter | Nieodpłatna | Odpłatna (świadczenie wzajemne) |
| Obowiązki nabywcy | Brak | Utrzymanie, opieka, mieszkanie |
| Zachowek | Doliczana do masy spadkowej | Nie doliczana |
| Odwołanie | Możliwe przy niewdzięczności | Trudniejsze |
| Podatek | Od spadków i darowizn | Od czynności cywilnoprawnych |
Kiedy wybrać dożywotnią?
- Gdy chcesz przekazać nieruchomość, ale zapewnić sobie prawo zamieszkiwania do końca życia
- Gdy obawiasz się roszczeń zachowkowych od innych członków rodziny
- Gdy oczekujesz opieki od nabywcy
Kiedy lepiej darowizna?
- Gdy przekazujesz nieruchomość najbliższej rodzinie (zwolnienie z podatku)
- Gdy nie potrzebujesz zabezpieczenia mieszkaniowego
- Gdy zależy Ci na prostszej formie prawnej
Dokumenty potrzebne do darowizny
Wizyta u notariusza wymaga wcześniejszego przygotowania dokumentów. Oto kompletna lista.
Dokumenty darczyńcy (osoby przekazującej)
- Dowód osobisty lub paszport
- Numer PESEL
- NIP (jeśli posiadany)
- Aktualny adres zameldowania
- Informacja o stanie cywilnym
- Imiona rodziców
Dokumenty obdarowanego (osoby otrzymującej)
- Dowód osobisty lub paszport
- Numer PESEL
- NIP (jeśli posiadany)
- Aktualny adres zameldowania
Dokumenty dotyczące nieruchomości
- Wypis z księgi wieczystej (nie starszy niż 3 miesiące)
- Akt notarialny nabycia - dokument potwierdzający, jak darczyńca nabył nieruchomość (zakup, spadek, poprzednia darowizna)
- Orzeczenie sądowe (jeśli nieruchomość nabyta drogą sądową - spadek, zasiedzenie)
- Zaświadczenie o braku planu zagospodarowania przestrzennego lub wypis z planu (jeśli dotyczy działki)
- Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości (z urzędu gminy/miasta)
- Zaświadczenie o braku zadłużenia względem wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej
Dodatkowe dokumenty (w zależności od sytuacji)
- Odpis aktu małżeństwa (jeśli nieruchomość w majątku wspólnym)
- Zgoda małżonka (jeśli wymagana)
- Pełnomocnictwo notarialne (jeśli któraś ze stron działa przez pełnomocnika)
- Zaświadczenie o wymeldowaniu (jeśli wymagane)
Wskazówka praktyczna
Przed wizytą u notariusza:
- Zadzwoń do kancelarii i potwierdź listę dokumentów
- Ustal wartość nieruchomości (możesz się oprzeć na cenach rynkowych)
- Przygotuj dane wszystkich stron
Ile trwa procedura darowizny?
Cały proces - od decyzji do wpisu w księdze wieczystej - zajmuje od kilku dni do kilku miesięcy.
Etap 1: Przygotowanie (1-2 dni)
- Zebranie wszystkich dokumentów
- Ustalenie warunków darowizny
- Określenie wartości nieruchomości
Etap 2: Wizyta u notariusza (1 wizyta)
Podczas wizyty notariusz:
- Sprawdza dokumenty
- Wyjaśnia prawa i obowiązki stron
- Przyjmuje oświadczenie o zwolnieniu z podatku (grupa 0)
- Odczytuje treść aktu
- Strony podpisują akt notarialny
- Pobiera wszystkie opłaty
Etap 3: Sporządzenie aktu (1-3 dni)
Notariusz przygotowuje:
- Oryginał aktu (pozostaje w kancelarii)
- Wypisy dla stron
- Wniosek o wpis do księgi wieczystej
Etap 4: Wpis do księgi wieczystej (2-4 miesiące)
To najdłuższy etap. Notariusz automatycznie składa wniosek do sądu rejonowego, który:
- Weryfikuje dokumenty
- Dokonuje wpisu nowego właściciela
- Przesyła potwierdzenie
Czasy różnią się znacznie w zależności od regionu:
- Najszybciej: około 10 dni (np. Sosnowiec)
- Najdłużej: do 16 miesięcy (np. powiat giżycki)
Tabela - podsumowanie czasów
| Etap | Czas |
|---|---|
| Przygotowanie dokumentów | 1-2 dni |
| Wizyta u notariusza | 1 wizyta (30-60 min) |
| Sporządzenie aktu | 1-3 dni |
| Wpis do księgi wieczystej | 2-4 miesiące |
| RAZEM | 3-4 miesiące |
Ważne: Własność przechodzi na obdarowanego w momencie podpisania aktu, nie trzeba czekać na wpis do KW!
Koszty darowizny w Łodzi - przykład lokalny
Zobaczmy, jak wyglądają koszty darowizny dla typowych nieruchomości w Łodzi.
Przykład 1: Kawalerka w Śródmieściu (250 000 zł)
Darowizna od rodziców dla dziecka (grupa 0):
| Element | Obliczenie | Kwota |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | 1 010 + (190 000 x 0,4%) | 1 770 zł |
| VAT 23% | 1 770 x 23% | 407 zł |
| Opłata sądowa | - | 500 zł |
| Wypisy aktu | 2 szt. | 300 zł |
| Podatek | Grupa 0 - zwolnienie | 0 zł |
| RAZEM | ~2 980 zł |
Przykład 2: Mieszkanie 3-pokojowe na Polesiu (450 000 zł)
Darowizna od rodziców dla dziecka (grupa 0):
| Element | Obliczenie | Kwota |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | 1 010 + (390 000 x 0,4%) | 2 570 zł |
| VAT 23% | 2 570 x 23% | 591 zł |
| Opłata sądowa | - | 500 zł |
| Wypisy aktu | 2 szt. | 350 zł |
| Podatek | Grupa 0 - zwolnienie | 0 zł |
| RAZEM | ~4 010 zł |
Przykład 3: Dom jednorodzinny na Widzewie (800 000 zł)
Darowizna od rodziców dla dziecka (grupa 0):
| Element | Obliczenie | Kwota |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | 1 010 + (740 000 x 0,4%) | 3 970 zł |
| VAT 23% | 3 970 x 23% | 913 zł |
| Opłata sądowa | - | 500 zł |
| Wypisy aktu | 3 szt. | 450 zł |
| Podatek | Grupa 0 - zwolnienie | 0 zł |
| RAZEM | ~5 830 zł |
Porównanie: darowizna vs sprzedaż
Dla mieszkania 400 000 zł:
| Forma | Koszt |
|---|---|
| Darowizna w rodzinie | ~3 500 - 4 000 zł |
| Sprzedaż | ~4 000 - 5 000 zł (taksa) + ewentualny PIT |
Darowizna w rodzinie to zwykle najtańsza opcja przekazania nieruchomości.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy darowizna musi być u notariusza?
Tak, dla nieruchomości - bezwzględnie. Darowizna mieszkania, domu czy działki wymaga formy aktu notarialnego. Bez niego umowa jest nieważna. Dla darowizn pieniężnych lub ruchomości forma notarialna nie jest wymagana, ale bywa zalecana dla wyższych kwot.
Czy mogę darować mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Tak, ale wymaga to zgody banku. Jeśli na nieruchomości jest hipoteka, bank musi wyrazić zgodę na zmianę właściciela. Często bank będzie chciał, żeby nowy właściciel również stał się dłużnikiem lub by kredyt został spłacony. Zawsze konsultuj to z bankiem przed planowaniem darowizny.
Ile czasu mam na zgłoszenie darowizny do Urzędu Skarbowego?
6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (czyli od dnia sporządzenia aktu notarialnego). Przy darowiźnie aktem notarialnym to notariusz zwykle zajmuje się formalnościami podatkowymi. Dla grupy 0 wpisuje oświadczenie o zwolnieniu w akcie.
Czy darowizna może być odwołana?
Tak, w określonych przypadkach. Darczyńca może odwołać darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego. Termin to 1 rok od dowiedzenia się o niewdzięczności. Rażąca niewdzięczność to np. przestępstwo wobec darczyńcy, brak pomocy w chorobie, znieważanie.
Czy obdarowany może sprzedać mieszkanie od razu po darowiźnie?
Tak, ale uwaga na podatek dochodowy. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku nabycia (czyli otrzymania darowizny) podlega 19% podatkowi PIT od dochodu. Po 5 latach - bez podatku.
Co jeśli darczyńca umrze przed wpisem do księgi wieczystej?
Darowizna pozostaje ważna. Prawo własności przeszło na obdarowanego w momencie podpisania aktu notarialnego. Śmierć darczyńcy przed wpisem do KW nie unieważnia darowizny - sąd dokona wpisu na podstawie ważnego aktu.
Czy mogę darować tylko część mieszkania?
Tak. Można darować udział w nieruchomości, np. 1/2 lub 1/4. Wtedy obdarowany staje się współwłaścicielem razem z darczyńcą lub innymi osobami.
Ile kosztuje darowizna działki budowlanej?
Koszty oblicza się tak samo jak dla mieszkania - na podstawie wartości nieruchomości. Dodatkowo może być wymagane więcej dokumentów (wypis z planu zagospodarowania, mapa ewidencyjna), co nieznacznie zwiększa koszty.
Podsumowanie - korzyści i zagrożenia
Korzyści darowizny
- Brak podatku dla rodziny - grupa 0 jest całkowicie zwolniona, niezależnie od wartości
- Niska taksa notarialna - maksymalnie 7 500 zł dla rodziny
- Proste formalności - jedna wizyta u notariusza
- Natychmiastowy skutek - własność przechodzi od razu
Zagrożenia i na co uważać
- Wysokie podatki dla osób spoza rodziny - 12-20% dla grup II i III
- Długi czas wpisu do KW - średnio 3-4 miesiące
- Ryzyko roszczeń zachowkowych - darowizna doliczana do masy spadkowej
- Możliwość odwołania - darczyńca może odwołać przy niewdzięczności
Rekomendacje
- Dla rodziny (grupa 0) - darowizna to najkorzystniejsza opcja przekazania nieruchomości
- Zawsze sprawdź grupę podatkową - różnica kosztów jest ogromna
- Nie zawyżaj wartości - Urząd Skarbowy może to zweryfikować
- Przygotuj się na oczekiwanie - wpis do KW trwa 2-4 miesiące
- Skonsultuj zachowek - jeśli masz więcej spadkobierców
- Rozważ umowę dożywotnią - jeśli chcesz zachować prawo zamieszkiwania
Planujesz darowiznę nieruchomości w Łodzi?
CI OD NIERUCHOMOŚCI to lokalne biuro z wieloletnim doświadczeniem na łódzkim rynku. Pomagamy w całym procesie - od wyceny nieruchomości, przez przygotowanie dokumentów, po wybór odpowiedniego notariusza.
Co oferujemy
- Bezpłatna wycena nieruchomości do celów darowizny
- Pomoc w zgromadzeniu dokumentów
- Doradztwo w wyborze formy przekazania (darowizna vs dożywotnia vs sprzedaż)
- Współpraca ze sprawdzonymi notariuszami w Łodzi
- Wsparcie przy formalnościach
Dlaczego warto się skonsultować?
- Upewnisz się, że darowizna to najlepsza opcja w Twojej sytuacji
- Unikniesz błędów, które mogą kosztować tysiące złotych
- Otrzymasz realistyczną wycenę nieruchomości
- Zrozumiesz wszystkie koszty i formalności
Skontaktuj się z nami
- Strona: ciodnieruchomosci.pl
- Telefon: +48 578 007 757
- Adres: ul. Słowiańska 1/Budynek A, 93-101, Łódź
- Kontakt: strona kontaktowa
Artykuł przygotowany przez CI OD NIERUCHOMOŚCI. Aktualizacja: styczeń 2026. Informacje zawarte w artykule mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. W przypadku wątpliwości skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.
Źródła
Źródła prawne
- Kodeks cywilny art. 888-902 (przepisy o darowiźnie)
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
- Ustawa o podatku od spadków i darowizn
Dane i stawki
- Infor.pl - Podatek od spadków i darowizn w 2026 (kwoty wolne, skale, stawki)
- LexLege.pl - Rozporządzenie o taksie notarialnej
- Pan Notariusz - Umowa darowizny (procedura)
- Velodomo - Darowizna mieszkania u notariusza w 2025
- Inspekcja Domu - Wpis do księgi wieczystej (czasy oczekiwania)
![📈 Ceny mieszkań w Łodzi 2026 – co prognozują eksperci? [updated]](https://cdn.ciodnieruchomosci.pl/blog/25bc4287-6b27-4487-9b86-fcb12d772447/featured-16486.png)