Biuro Nieruchomości
Łódź Bałuty

Biuro nieruchomości Łódź Bałuty – Twój lokalny ekspert

Bałuty to największa dzielnica Łodzi zamieszkana przez około 190 000 osób, co czyni ją najbardziej zaludnioną częścią miasta. Obejmują powierzchnię prawie 79 km² i charakteryzują się ogromną różnorodnością – od historycznych przedwojennych kamienic, przez osiedla z wielkiej płyty z lat 70-80, po nowoczesne inwestycje deweloperskie.

Jako agentka nieruchomości specjalizująca się w tej dzielnicy od wielu lat, pomagam kupić i sprzedać nieruchomości na całych Bałutach – od popularnego Teofilowa, przez dynamiczny Radogoszcz, po spokojny Julianów-Marysin. Znam tutejszy rynek jak własną kieszeń: wiem które bloki mają dobrą wspólnotę mieszkaniową, gdzie są najcichsze lokalizacje i jakie inwestycje deweloperskie są w planach.

Ceny mieszkań na Bałutach w 2026 roku

Bałuty oferują jeden z najszerszych rozstrzałów cenowych wśród łódzkich dzielnic. To efekt zróżnicowanego charakteru – od najtańszych lokalizacji po droższe nowe osiedla.

Rynek wtórny

Średnia cena mieszkań z drugiej ręki na Bałutach wynosi obecnie około 7 000-8 000 zł/m². Różnice cenowe są jednak znaczące w zależności od lokalizacji:

• Radogoszcz (nowe osiedla) – 7 500-8 500 zł/m² (nowsze budownictwo)
• Teofilów – 7 000-8 000 zł/m² (dobra komunikacja, bloki z lat 70-80)
• Julianów-Marysin-Rogi – 6 500-8 000 zł/m² (zróżnicowane, spokojne)
• Bałuty-Centrum – 6 000-7 500 zł/m² (kamienice, starsze budownictwo)
• Bałuty-Doły – 5 500-7 000 zł/m² (tańsze lokalizacje)
• Łagiewniki – 6 000-7 500 zł/m² (blisko Lasu Łagiewnickiego)

Na cenę wpływa nie tylko lokalizacja, ale też standard wykończenia, piętro, dostęp do windy, balkon lub loggia, miejsce parkingowe oraz stan części wspólnych budynku.

Rynek pierwotny

Nowe mieszkania od deweloperów na Bałutach kosztują średnio 10 000-11 000 zł/m². Ceny zależą od standardu inwestycji:

• Inwestycje ekonomiczne – 9 000-10 000 zł/m²
• Standard średni – 10 000-11 000 zł/m²
• Apartamenty premium – 11 000-12 500 zł/m²

Na Bałutach powstaje wiele nowych inwestycji deweloperskich, szczególnie w okolicach Radogoszcza i Teofilowa. Większość oferuje miejsca parkingowe w garażu podziemnym, komórki lokatorskie i tereny zielone.

Domy jednorodzinne

Segment domów na Bałutach jest rozwinięty – szczególnie w Julianowie, Marysinie i na obrzeżach dzielnicy. Ceny wahają się od 600 000 zł za starsze domy wymagające remontu do 2 000 000 zł za nowoczesne rezydencje.

Działki budowlane

Działki pod zabudowę jednorodzinną na Bałutach są dostępne głównie w północnych częściach dzielnicy (okolice Łagiewnik i Wzniesień Łódzkich). Ceny wahają się od 200-500 zł/m² w zależności od lokalizacji i uzbrojenia.

Osiedla administracyjne na Bałutach

Bałuty dzielą się na 8 osiedli administracyjnych. Każde ma swój charakter i specyfikę, którą warto poznać przed podjęciem decyzji o zakupie.

Teofilów-Wielkopolska – popularny wybór

Teofilów to jedno z najpopularniejszych osiedli na Bałutach, położone w południowo-zachodniej części dzielnicy. Nazwa pochodzi od dawnej wsi Teofilów. Główna arteria to ul. Wielkopolska, wokół której skupia się życie osiedla.

Zalety Teofilowa:

• Dobra komunikacja tramwajowa i autobusowa
• Pełna infrastruktura handlowo-usługowa
• Bloki z lat 70-80 po termomodernizacji
• Umiarkowane ceny
• Liczne szkoły i przedszkola

Wady:

• Starsza zabudowa (głównie wielka płyta)
• Problemy z parkowaniem
• Brak nowoczesnych apartamentowców

Radogoszcz – dynamiczny rozwój

Radogoszcz to osiedle w północnej części Bałut, składające się z bloków wybudowanych głównie w latach 80. Dzieli się na Radogoszcz-Wschód i Radogoszcz-Zachód, a linią graniczną jest ul. Zgierska.

Zalety Radogoszcza:

• Nowsze budownictwo niż Teofilów
• Stacja kolejowa Radogoszcz-Zachód
• Szpital Biegańskiego w pobliżu
• Dużo zieleni
• Nowe inwestycje deweloperskie

Wady:

• Dalej od centrum niż inne części Bałut
• Mniej sklepów i usług w niektórych częściach

Julianów-Marysin-Rogi – spokój i zieleń

To osiedle o zróżnicowanym charakterze – od willowych Julianowa i Marysina po bardziej zwartą zabudowę Rogów. Idealne dla osób szukających spokoju i bliskości natury.

Zalety:

• Spokojny, willowy charakter
• Bliskość Lasu Łagiewnickiego
• Stacja kolejowa Łódź Marysin
• Działki i domy jednorodzinne
• Mniej hałasu niż w centrum

Wady:

• Słabsza komunikacja miejska
• Daleko od centrum
• Mniej sklepów i usług

Bałuty-Centrum – historyczny charakter

Centrum Bałut to obszar z przedwojennymi kamienicami i charakterystyczną zabudową. Historycznie była to osobna miejscowość – tuż przed przyłączeniem do Łodzi w 1915 roku Bałuty liczyły 100 tysięcy mieszkańców i były największą wsią w Europie.

Zalety:

• Klimatyczne kamienice
• Blisko centrum Łodzi
• Dobra komunikacja tramwajowa
• Niższe ceny niż w Śródmieściu
• Liczne sklepy i usługi

Wady:

• Stary zasób mieszkaniowy
• Część kamienic wymaga remontu
• Problemy z parkowaniem

Łagiewniki – blisko natury

Łagiewniki to północno-wschodnia część Bałut, sąsiadująca z Lasem Łagiewnickim. Idealna dla miłośników natury i aktywnego wypoczynku.

Zalety:

• Las Łagiewnicki – zielone płuca Łodzi
• Spokój i cisza
• Możliwość spacerów i jazdy na rowerze
• Świeże powietrze

Wady:

• Daleko od centrum
• Słabsza komunikacja miejska
• Mniej infrastruktury handlowej

Pozostałe osiedla

• Bałuty-Doły – tańsze mieszkania, starsze budownictwo
• Bałuty Zachodnie – mieszanka starej i nowej zabudowy
• Wzniesienia Łódzkie – obrzeża miasta, domy jednorodzinne, działki

Komunikacja i dojazd z Bałut

Bałuty mają rozbudowaną sieć komunikacji miejskiej, choć ze względu na wielkość dzielnicy jakość połączeń różni się w zależności od lokalizacji.

Komunikacja miejska

Tramwaje to główny środek transportu łączący Bałuty z centrum:

• Linia 3 – przez Łagiewnicką do centrum (Rondo Powstańców – Cmentarz Zarzew)
• Linia 6 – Zgierz – Centrum – Chojny (przez Zgierską)
• Linia 11 – długa trasa łącząca Pabianice ze Zgierzem przez Bałuty

Częstotliwość kursowania w godzinach szczytu to około 10-15 minut na głównych trasach.

Autobusy uzupełniają siatkę tramwajową, szczególnie w częściach oddalonych od głównych tras tramwajowych.

Kolej

Na Bałutach znajdują się trzy stacje kolejowe:

• Łódź-Żabieniec – czwarty co do wielkości dworzec w mieście, pociągi dalekobieżne i regionalne
• Łódź Radogoszcz-Zachód – pociągi regionalne i dalekobieżne
• Łódź Marysin – pociągi regionalne

Samochód

Główne arterie komunikacyjne Bałut:

• Ul. Zgierska – główna oś północ-południe, łączy z centrum i Zgierzem
• Ul. Łagiewnicka – połączenie północnych części z centrum
• Ul. Aleksandrowska – zachodni przejazd przez dzielnicę
• Ul. Limanowskiego – połączenie z zachodnimi częściami miasta

Infrastruktura i udogodnienia

Edukacja

Na Bałutach funkcjonuje rozbudowana sieć placówek edukacyjnych:

Szkoły podstawowe – na Bałutach działa ponad 25 publicznych szkół podstawowych, m.in. SP nr 3, 24, 30, 35, 45, 48, 54, 55, 56, 58, 61, 65, 71, 81, 84, 91, 101, 116, 120, 122, 142, 153, 166, 172, 182, 184, 206. Pełną listę z obwodami znajdziesz na stronie Urzędu Miasta Łodzi.

Przedszkola – zarówno miejskie, jak i prywatne, rozmieszczone w całej dzielnicy.

Szkoły średnie – w tym licea i technika.

Zdrowie

• Szpital Biegańskiego – Wojewódzki Specjalistyczny Szpital na Radogoszczu (8 poradni specjalistycznych)
• Przychodnie POZ w każdej części dzielnicy
• Przychodnie specjalistyczne
• Apteki (w tym całodobowe)

Handel i usługi

• Liczne markety (Lidl, Biedronka, Kaufland, Auchan)
• Centra handlowe
• Lokalne sklepy i punkty usługowe
• Restauracje i kawiarnie

Rekreacja i zieleń

• Las Łagiewnicki – największy kompleks leśny w granicach miasta europejskiego, idealne miejsce na spacery, rowery, bieganie
• Parki osiedlowe
• Place zabaw i siłownie plenerowe
• Ścieżki rowerowe

Dla kogo Bałuty? Profil idealnego mieszkańca

Szukający zróżnicowanej oferty

Bałuty to jedyna dzielnica Łodzi, gdzie w jednym miejscu znajdziesz:

• Przedwojenne kamienice z klimatem
• Bloki z wielkiej płyty w przystępnych cenach
• Nowe apartamentowce
• Domy jednorodzinne
• Działki budowlane

Rodziny z dziećmi

Bałuty to dobra dzielnica dla rodzin dzięki:

• Rozbudowanej sieci szkół (ponad 25 SP)
• Lasowi Łagiewnickiemu na spacery i zabawy
• Spokojnym osiedlom (Julianów, Marysin)
• Umiarkowanym cenom mieszkań

Szukający niższych cen

Bałuty oferują jedne z najniższych cen w Łodzi przy zachowaniu dobrej komunikacji z centrum. Idealne dla:

• Osób z ograniczonym budżetem
• Pierwszych kupujących
• Inwestorów szukających rentowności

Miłośnicy natury

Las Łagiewnicki to unikowy atut – największy las miejski w Europie, dostępny dosłownie za progiem dla mieszkańców Łagiewnik, Julianowa czy Marysina.

Proces sprzedaży mieszkania na Bałutach

Ile trwa sprzedaż?

Czas sprzedaży na Bałutach zależy od lokalizacji i typu nieruchomości:

• Teofilów, Radogoszcz – 60-90 dni (popularne lokalizacje)
• Bałuty-Centrum (kamienice) – 90-150 dni (specyficzny nabywca)
• Julianów, Marysin (domy) – 90-180 dni (wyższe ceny, węższa grupa)

Czynniki przyspieszające sprzedaż:

• Atrakcyjna cena (zgodna z rynkiem)
• Profesjonalne zdjęcia i spacer 3D
• Dobry stan techniczny
• Uregulowany stan prawny
• Elastyczność w terminach prezentacji

Co oferuję jako agentka?

• Bezpłatna wycena – analiza rynku, porównanie z podobnymi transakcjami
• Spacery 3D Matterport – wirtualne zwiedzanie mieszkania 24/7
• Profesjonalna fotografia – zdjęcia, które przyciągają kupujących
• Marketing – ogłoszenia na wszystkich portalach, social media
• Obsługa prawna – od rezerwacji do notariusza
• Znajomość lokalnego rynku – wiem, które argumenty przekonują kupujących

Bałuty czy inne dzielnice? Porównanie

Bałuty vs Widzew

Aspekt	Bałuty	Widzew
Ceny	~7 000-8 000 zł/m²	~7 500 zł/m²
Charakter	Bardzo zróżnicowany	Głównie nowe budownictwo
Zieleń	Las Łagiewnicki	Park Widzewski
Oferta	Kamienice, bloki, domy	Głównie apartamentowce
Rodziny	Dobry wybór	Dobry wybór

Bałuty vs Śródmieście

Aspekt	Bałuty	Śródmieście
Ceny	~7 000-8 000 zł/m²	~7 400 zł/m²
Charakter	Zróżnicowany	Kamienice, lofty
Zieleń	Dużo (Las Łagiewnicki)	Mniej
Życie nocne	Spokojniej	Tętniące
Dojazd	15-25 min	Centrum

Bałuty vs Polesie

Aspekt	Bałuty	Polesie
Ceny	~7 000-8 000 zł/m²	~7 200 zł/m²
Charakter	Zróżnicowany	Zróżnicowany
Parki	Las Łagiewnicki	Park Zdrowie
Komunikacja	Dobra	Dobra
Wielkość	Największa	Średnia

Podsumowanie – dlaczego Bałuty?

Bałuty to dzielnica, która oferuje coś dla każdego – od klimatycznych kamienic przez funkcjonalne bloki po nowoczesne apartamentowce i domy z ogrodem. Unikowym atutem jest Las Łagiewnicki – zielone płuca Łodzi dostępne na wyciągnięcie ręki.

Niższe ceny niż na Widzewie czy w Śródmieściu sprawiają, że Bałuty są atrakcyjne dla osób z ograniczonym budżetem, ale szukających dobrej lokalizacji z pełną infrastrukturą.

Jeśli szukasz mieszkania na Bałutach lub chcesz sprzedać swoją nieruchomość – zadzwoń. Porozmawiamy o Twoich potrzebach, możliwościach i pomogę Ci podjąć najlepszą decyzję.

Izabela Grochala – Twoja agentka nieruchomości na Bałutach